对不动产征收的私法思考
为了防止社会公共利益被滥用，在进行不动产征收时，应当要求征收者只能以社会公共利益为目的，且必须是直接目的。这一要求同时也是出于这样一种考虑，即“剥夺所有权在任何情况下都不能是单纯地增加国家财产的手段，否则剥夺私人财产的行为为不正义行为”[11](P.208)。
如果是以商事活动为直接目的，即使是政府，亦不得适用不动产征收方式获得他人财产，而只能以合同方式通过协商进行。在我国现实生活中，不动产征收往往超出公共利益的目的，甚至以公共利益作幌子，实际是为某些团体甚至是个人获得盈利而滥用不动产征收权，严重侵害了民众的财产私权。例如为了进行土地市场的开发、为了房产市场的开发、为了建成一个获得更大利润的商业区、为了某一企业欲提高生产能力的目的而进行的厂区扩建等等，它们均非直接以公共利益为目的，但是却通过不动产征收的途径，使被征收的不动产或拆除不动产附着物后的土地的利用权直接归于商事主体取得。甚至在一些地方，政府首先通过不动产征收强制从民众手中获得了房屋的所有权和土地的使用权，然后将房屋拆除，把土地使用权以远远高于征收补偿费的价格转让给企业进行商业开发，有的甚至将土地使用权连同土地上房屋一同转让给企业。这种现象反映出我国现行不动产征收(征用)制度中的理念混乱、制度架构不合理、藐视对不动产权利人保护的诸多漏洞。
(二)不动产征收的主体制约
不动产征收的主体依其是否直接享有被征收的不动产上利益，可以划分为不动产征收权人和不动产征收利益直接享有人(亦称为“不动产需要人”)。在征收中，有时征收人与不动产需要人系同一主体，有时两者是不同的主体。在讨论法律制约时，笔者仅将不动产征收权人作为分析对象。
由于不动产征收权并非是私权性质，相反它是一种公权，因此，不动产征收权人只能是政府。在符合公共利益目的的情况下，政府代表着国家具体实施有关不动产征收的行为。自然人和其他任何社会组织尤其是以营利为目的的社会组织均不能成为不动产征收权人，因为：第一，不动产征收权是以强制方式取得他人不动产所有权或者使他物权人不再享有该权利的一种权力。该权力体现着公法人的行政权力，故自然人和其他社会组织不能行使之；第二，不动产征收权是将他人财产私权的强制性转移给国家，是物权变动的一种特殊形式，其效力导致私权人的私权行使被加以强制性限制，故不动产征收权的主体必须要给予严格限制。
当不动产征收权人与不动产征收利益直接享有人(不动产需要人)并非同一主体时，根据法律规定，既可是法人或其他组织，也可是被批准进行不动产征收的自然人，如个人在城镇因建筑私房而依法定程序进行的活动。绝大多数情况下，社团法人和财团法人及其他组织是不动产征收利益直接享有者。
(三)不动产征收的程序制约
程序是指有关某项活动应当遵循何种方式、步骤、顺序、时限等公示性的过程。没有程序的公正就没有实质的公正。尤其是以一个公权力来强制私权人转移自己的私权时，必须要严格按程序进行。这在其他一些国家的法律中规定得十分明确，例如，德国基本法规定，以征收的方式取得他人财产所有权，被视为是对他人财产所有权的剥夺，故必须由国家对所涉及的事项制定成法律，然后由行政机构依法实行。任何机构不得在没有法律规定的条件下剥夺私有不动产。同样亦不得未依法定程序剥夺他人财产所有权。因为剥夺私有不动产是极为严肃的事情，国家任何机构均无决定权，而只有执行权[11](P.208)。
在一个法治的国家里，即使是政府亦不能肆意限制或剥夺他人的私产，政府的行为亦必须按照法律规定的程序进行活动。目前在我国法律中，对于不动产征收程序，规定得比较粗糙、不科学，公正性和公示性不够，这就给征收活动留下了法律漏洞，且极易使不动产征收权人发生滥用权力的现象，使被征收人的利益遭受侵害。所以，在不动产征收制度中强化程序制约是十分必要的。转贴于：范文网（www.fanwenchina.com）
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